賃貸借契約の更新料に関する大阪高裁の2つの裁判例

2009年12月01日

弁護士　吉田　友樹示

平成21年8月27日と平成21年10月29日に、大阪高裁にて、賃貸借契約を更新する際に支払われる更新料について正反対の判断が出ました。

前者においては、更新料の定めは消費者契約法10条に違反し無効であるとの判断がなされ、後者においては、消費者契約法10条に反するものではなく有効であると判断されました。

この2つの裁判例をみるうえで押さえておかなければならないのは、それぞれの更新料が消費者契約法10条に該当するかどうかについて、双方とも前段（「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、または消費者の義務を加重する消費者契約の条項」）に該当するものとしたうえで、後段（「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」）に該当するかどうかにつき判断が分かれたことでしょう。

その意味において、双方の判断枠組みには大きな差はありません。

一方、後段該当性を考えるうえでは、賃貸借契約期間や賃料・更新料の額、そのバランス・相当性、更新料の支払いについての当事者間の認識の差などの個別的な事情が大きく影響したと思われます。

この点、前者については、賃貸借契約期間は1年、賃料4万5000円、更新料額10万円であり、賃貸借契約期間・賃料額に比して、更新料は高額であり、また更新料についての賃借人の認識も不十分であったとしています。

一方後者については、賃貸借契約期間2年、賃料5万2000円、更新料2か月分でしたが、契約時に収受する礼金4か月分に比して更新料は相当程度抑えられており、更新料を課さない場合と比して更新料を按分して毎月の賃料支払いに加算した場合、賃借人に利益があったといえるか疑問であり、更新料について賃借人の認識が不十分であったとはいえないとしました。

なお、前者は既に上告し、後者も上告を検討中とのことでしたので、この問題についての判断は最高裁判所に委ねられることになるようです。

最終的な結論が出た際には、改めて自分なりに検証してみようと思います。

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